Gallar í nýbyggðum fjölbýlishúsum á Íslandi

Um verkefnið

Rannsóknarverkefnið fjallar um algengi og eðli galla í nýbyggðum íbúðum á Íslandi. Við einblínum á reynslu íbúðareigenda, ábyrgð húsbyggjenda og eftirlitshlutverk opinberra aðila.

Rannsóknarverkefnið hlaut styrk úr Aski mannvirkjarannsóknasjóð. Á vefsíðu Asks segir að sjóðurinn "... veitir styrki til mannvirkjarannsókna með áherslu á aukna þekkingu, umbætur og nýsköpun til að mæta samfélagslegum áskorunum á sviði mannvirkjagerðar. Áherslur sjóðsins snúa einkum að samfélagslegum áskorunum í byggingariðnaði, svo sem rakaskemmdum í mannvirkjum og aðgerðum til lækkunar kolefnisspors."

Undanfarin ár hafa borist fjölmargar fréttir af byggingargöllum í nýjum íbúðarhúsnæðum. Slík vandamál geta haft veruleg áhrif á fjárhag, öryggi og lífsgæði íbúðareigenda.

Stefán Hrafn Jónsson prófessor í félagsfræði við Háskóla Íslands er í forsvari fyrir verkefnið. Í rannsóknarteyminu eru Már Mixa, dósent í viðskiptafræði við Háskóla Íslands, Víðir Smári Peterssen prófessor við Lagadeild Háskóla Íslands. Eyþór Rafn Þórhallson dósent við Háskólann í Reykjavík og Breki Karlsson formaður Neytendasamtakanna. Arnar Eggert Thoroddsen aðjunkt í félagsfræði er starfsmaður verkefnisnins.

Markmið rannsóknarinnar er að safna upplýsingum um þessa reynslu og varpa ljósi á umfang og orsakir vandans.

Lagalegt umhverfi

Í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 er kveðið á um réttindi kaupenda þegar kemur að byggingargöllum. Seljandi ber ábyrgð á göllum sem koma í ljós innan fimm ára frá afhendingu, og í sumum tilfellum getur ábyrgðin verið lengri ef gallar teljast alvarlegir. Opinberar stofnanir, þar á meðal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, gegna mikilvægu hlutverki í eftirliti og fræðslu.

Þrátt fyrir þessi lög virðist framkvæmdin oft ábótavant, og margir kaupendur standa frammi fyrir flóknum ferlum við að ná fram réttarvernd. Þess vegna er mikilvægt að kortleggja raunveruleg viðbrögð íbúðareigenda og hverju þau skila.

Show III. kafli. Eiginleikar fasteignar, gallar, fylgifé o.fl.

 
18. gr. Um galla á fasteign.
 Fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum þessum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.
 
19. gr. Nánar um galla á fasteign.
 Fasteign telst gölluð ef hún:
    a. hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða
    b. hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.
 Í neytendakaupum skal ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.

 20. gr. Tímamark við mat á galla.
 Við mat á því hvort fasteign telst gölluð skal miða við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda skv. 12. gr. eða samkvæmt samningi. Um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar.
 Seljandi ber ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu. Sama á við ef seljandi hefur með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma.

 21. gr. Stærðarfrávik.
 Þótt flatarmál fasteignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir telst það ekki galli, nema það sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup eða háttsemi hans teljist stórfellt gáleysi.

Hverjir geta tekið þátt?

Rannsóknin er tvískipt. Starfsmenn rannsóknarinnar hafa samband við hluta eigenda og formenn húsfélaga fjölbýlishúsa sem byggð eru árin 2014, 2018 og 2022 ( hér er miðað við fokheldisár).

Hinn hlutinn er að taka við ábendingum frá öðrum eigendum fjölbýlishúsa sem kláruðust eftir árið 2014. Við viljum fá upplýsingar frá sem flestum, líka þar sem lítið eða ekkert er um byggingargalla.

Við tryggjum fulla nafnleynd þátttakenda og gögn verða meðhöndluð samkvæmt lögum um persónuvernd (nr. 90/2018). Niðurstöður verða ekki birtar fyrir tilteknar eignir eða einstaklinga.

Taktu þátt í rannsókninni

Ef þú vilt taka þátt þá er langt best ef þú fyllir út þennan spurningalista.

Við erum einnig með netfangið gallar@hi.is

Við metum framlag þitt og þökkum fyrir þátttökuna!

Samfélagslegur ávinningur

Með þátttöku húsnæðiseigenda nýbygginga stuðlum við að aukinni þekkingu á þeim göllum sem kunna að koma upp við nýbyggingar íbúahúsnæðis. Niðurstöður könnunarinnar geta nýst húsbyggjendum, verktökum og kaupendum ef í ljós kemur að hönnun, efni eða verklag megi bæta.